问：甲房地产开发企业自行开发有A、B两个项目，两个项目均采取预收款方式进行销售，对于收取的预收款也已按照营改增相关政策规定预缴了增值税。2016年11月B项目完工交付达到财税〔2016〕36号所规定的增值税纳税义务发生时间，2016年12月甲企业增值税纳税申报时，B项目的预缴税款可以抵减应纳税额，那么，A项目的预缴税款是否也可以抵减呢？

答：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第二十二条规定：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

由此可见，房地产企业销售自行开发的房地产项目，无论适用一般计税方法还是简易计税方法，房地产项目预缴税款可以参与抵减的时间为该项目纳税义务发生之后。在该项目纳税义务发生之前，按预收款预缴的增值税不能抵减当期应纳增值税。即A项目的预缴税款不可以抵减B项目产生的应纳税额，等到A项目达到纳税义务发生进行纳税申报时，如果B项目预缴有未抵减完的税款是可以用来抵减A项目的，当然，也可以抵减其他业务产生的应纳税额。

建筑企业按预收款所预缴的增值税可以抵减当期应纳税额，为什么房地产企业预缴税款在项目纳税义务发生之前不能抵减？这要从纳税义务发生的时间说起：根据财税〔2016〕36号的规定，纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天增值税纳税义务。一方面，建筑企业向建筑服务发生地主管国税机关按照3%预征率预缴增值税；另一方面，建筑企业进行增值税纳税申报时，因为预收发生增值税纳税义务，按照11%或3%进行纳税申报，预缴的增值税当然应当从当期应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。而房地产公司在收到预收款的当天并不发生增值税纳税义务（在房屋交付之后才发生增值税纳税义务），这是因为营改增后，增值税实行销项税扣除进项税后的余额为应纳税额，如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象。所以，在预收房款时不发生增值税纳税义务。但基于税款均衡入库的考量，根据财税〔2016〕36号规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如果预缴增值税在项目纳税义务没有发生之前允许抵减当期应纳税额，也就没有达到预缴增值税的目的。所以，房地产企业预缴增值税，待本项目发生增值税纳税义务之后，从当期应纳税额中抵减，当期抵减不完的，结转下期继续抵减，直到抵完为止。在抵减时，并不一定必须是本项目应纳税款，还包括其他业务实现的增值税。