根据国家房地产开发相关政策规定，房地产开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定之后，权属登记部门还要通知土地管理部门最后核定地价，审核该项目是否是按照规划批准的用途使用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终交纳的情况以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权证”。大产权也就是房产部门对某个项目某一栋楼发的总产权证，这栋楼的所有房源面积均在总产权上;小产权是在业主购买后到房管局办理的分户产权，小产权面积是从总产权转移过来的，当一栋楼所有分户产权(小产权)办理完毕后，总产权作废。开发商在取得“大产权证”后，才能办理买房人的房屋产权证，即“小产权证”。一般来说，开发商与买房人一同到所在地房地产交易中心或房地产交易部门，缴纳相应的契税、手续费等后，到产权登记部门申请办理买房人的房屋所有权证和土地使用权证（两证合一成为房地产权证）。房地产公司将“大产权证”办理“小产权证”办为自己公司名称，并且在会计处理上，按照存货账面价值转入固定资产是否纳税呢？本文结合现行税收政策分税种分析如下：
一、增值税。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，在我国境内有偿销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税义务人。所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益。同时规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。由此可见，纳税人销售服务、无形资产或者不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是征收增值税的前提，但单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产为例外。对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用等行为，房屋产权并未发生转移，并且作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益，又不存在着无偿对外转让不动产的行为，所以，对资产在统一法人实体内部之间的转移，不视同销售，不征收销售不动产增值税。
二、土地增值税。土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条规定：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。房地产公司将大产权证变更为小产权证，虽然产权形式发生了变化，但房屋产权并未发生转移，大产权证的房屋产权人为房地产公司，小产权证的房屋产权人仍然为房地产公司。商品房从大产权到办理到房地产公司名下，房地产开发企业将开发项目的产权办理到本公司名下，之不过由原来的大证变为小证，资产所有权属在形式和实质上未发生改变，并且变更过程中，房地产公司并未取得货币、货物或其他经济利益，不存在土地增值税。
三、企业所得税。原《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定，将开发的商品房转作固定资产，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。如果将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后的，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）的规定，企业发生下列情形的处置资产， 除将资产转移至境外以外， 由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变， 可作为内部处置资产， 不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算：（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能； （三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。因此，在2008年1月1日以后，房地产开发企业将开发项目的产权办理到本公司名下，资产所有权属在形式和实质上未发生改变，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
四、印花税。产权转移书据属于印花税应纳税凭证，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。其中包括财产所有权转移书据。产权转移书据按书据所载金额的万分之五缴纳印花税。房地产公司自己开发的商品房办理到自己名下，资产所有权属在实质上未发生改变，即不属于产权交易，又不属于赠与等行为，因此，不属于印花税的征税范围。
五、契税。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。《中华人民共和国契税暂行条例细则》进一步解释规定，条例所称国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。条例所称土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。条例所称土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。条例所称土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。条例所称土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。条例所称房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。条例所称房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
根据上述规定，企业购置土地使用权，应按规定缴纳契税。但购置土地使用权后自建房屋的行为，不属于契税征税行为，不缴纳契税。开发商将属于自己的在“大产权证”名下的资产办理为“小产权证”仍属于自己，同样不属于“转移土地、房屋权属”的应税行为，因而也不缴纳契税。那么，这种情形是否可以认定为视同“土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税”行为呢？也不能。《契税暂行条例细则》第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
六、房产税。《财政部、国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知》（财税〔2004〕140号）对《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第8号）中 “企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税”的规定作出废止。因此，企业闲置的房产应当正常缴纳房产税。但房地产企业开发的商品房在待售期间与房屋闲置有一定区别。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
最后需要说明的是：房地产公司销售其名下的房产是否属于二手房交易？是否属于一手房还是二手房，税法并无明文规定，而通常是由房屋登记的相关内容进行判断的。《房屋登记办法》规定，新建房屋必须先办理初始登记，而后才能办理转移登记，因此理论上和实际操作上，开发商新建商品房必须先办理该开发商为产权人的初始登记，而后再办理开发商到业主的转移登记，如开发商办理初始登记的房屋性质属于用于经营销售的房产，应属一手房，如开发商办理初始登记的房屋性质属于企业固定资产的自用房产，那么在销售时应属二手房。但从实质重于形式的原则，从大产权证到小产权证，其中并未发生交易，所以，房地产公司将办理到公司名下的房产再销售时，仍应当属于一手房交易。